	contact achtergronden thema's projecten zonneterp


	inhoud ruimte mensen energie water

Rechtsfiguren voor een Zonneterp

In de ideale vorm worden alle processen in de Zonneterp centraal gecoördineerd. Alleen dan wordt kringloopsluiting meer dan een idee; een beheersbare realiteit. Centrale coördinatie is het best denkbaar wanneer het kringloopcomplex onderdeel is van één juridische entiteit. Maar dat is geen vanzelfsprekendheid. Praktijk en gevestigde belangen zullen leren welke entiteiten in de zeggenschapssfeer een rol gaan spelen. Bovendien zijn de mogelijkheden die het Nederlandse privaatrecht biedt voor vormgeving van integraal beheer, uiterst beperkt.

Eigendom in één hand

Integraal beheer is – ook in Nederland – nog het best denkbaar wanneer het eigendom van alle Zonneterp-onderdelen en -processen in één hand ligt. Dit zou de hand zijn van degene die de Zonneterp heeft gefinancierd, dan wel gekocht. Daarmee wordt alle macht in de Zonneterp extreem geconcentreerd. Belangrijke vraag is dan of het belang van de eigenaar overeenstemt met het belang van de bewoners/gebruikers. Als dat niet het geval is, dan mag de grote machtsconcentratie als onwenselijk worden beschouwd.

Niet voor niets kent het Nederlandse rechtssysteem tal van beschermingsmaatregelen die een al te vergaande ‘blote macht’ van de centrale eigenaar beperken. Zodanig zelfs, dat een natuurlijke eigenaar wellicht niet eens in staat zal zijn een duurzaam integraal beheer te voeren. Deze centrale eigenaar zal niet kunnen ontsnappen aan de Segmentatie wanneer de Zonneterp-bebouwing individuele bedrijven of huishoudens huisvest. Iedere eenheid zal bescherming genieten. Zoals de vrije keuze van nutsleverancier en instelling van tariefplafonds.

Gemeenschappelijk eigendom

In het geval dat belangen van eigenaar, bewoners en gebruikers samenvallen, boet het argument tegen machtsconcentratie in aan kracht. De aandacht komt dan meer te liggen op de structuren voor besluitvorming en overleg.

Het Nederlandse zakenrecht kent twee rechtsfiguren voor gemeenschappelijk eigendom: de Mandeligheid en het Appartementsrecht. De Mandeligheid betreft de gemeenschappelijke eigendom van een ongedeelde zaak, terwijl het Appartementsrecht nu juist primair de splitsing beoogt van de gemeenschappelijke zaak in afzonderlijke appartementsrechten. Verder is er de goederenrechtelijke rechtsfiguur van de Gemeenschap. Deze kent echter de mogelijkheid dat na vijf jaar iedere deelgenoot scheiding en deling kan vorderen, hetgeen niet wenselijk is voor een zakenrechtelijke gemeenschap.

Bij Mandeligheid kan een regeling voor beheer en besluitvorming worden overeengekomen. Bij het Appartementsrecht is een dergelijke regeling zelfs voorgeschreven. Bovendien voorziet het Appartementsrecht in een afgescheiden vermogen en verplicht lidmaatschap van de eigenaren van de VvE (Vereniging van Eigenaren); zaken die voor een integraal beheerde Zonneterp wenselijk zijn.

Wanneer de Zonneterp bestaat uit afzonderlijke woningen, is regeling via het Appartementsrecht te zwaar. Het brengt veel overbodige ballast, en wellicht een complexe constructie van meerdere verenigingen die onderling verbonden zijn. Regeling via Mandeligheid heeft weer het nadeel dat dit louter de ongedeelde gemeenschappelijke zaken betreft. Bovendien is via de Mandeligheid het lidmaatschap van een beherende vereniging niet bindend voor te schrijven.

Condominium

In de Nederlandse situatie zal een gemeenschappelijk eigendom en integraal beheer van de Zonneterp leiden tot een complexe constructie van verschillende rechtsfiguren en overeenkomsten met meerdere partijen. Tekstvak: Rechtsvorm en organisatiestructuur Optimaal: ‘condominium’ • Gereglementeerd eigendom • dat mede ongedeeld gemeenschappelijk bezit kan omvatten . Cruciale aandachtspunten • Eenvoud en betrokkenheid; • Afgescheiden vermogen; • Verplichte deelname; • Overlegstructuur. Deze gekunsteldheid zal de overzichtelijkheid en betrokkenheid bij beheer en besluitvorming niet ten goede komen.

Angelsaksische rechtssystemen hebben in de loop der jaren rechtsfiguren ontwikkeld die meer zijn toegesneden op integraal beheer en bestuur van woongebieden, veelal aangeduid als ‘Condominium’ (In de VS sinds de jaren zestig van de vorige eeuw). De ‘Condominiums’ voorzien in gereglementeerd eigendom dat mede ongedeeld gemeenschappelijk bezit kan omvatten. Het integrale beheer is de taak van de ‘Association’, veelal een vertegenwoordigend orgaan, dat haar bevoegdheden ontleent aan de ‘Declaration’ van de condominium. Dit is een geregistreerde verklaring waarin de ‘covenants’ en ‘restrictions’ voor iedereen kenbaar zijn opgenomen en gedeponeerd.

De ‘condominium’ is terug te voeren op het Romeinse recht en betreft de ‘vrije mede-eigendom’.

Gereglementeerd eigendom

Via de ‘covenants’ en ‘restrictions’ kunnen rechten en verplichtingen aan de grond worden gebonden. In Nederland is dit slechts in beperkte mate mogelijk. De meest voorkomende methode om bepalingen aan de grond te binden, is de eeuwigdurende erfpacht. Onzeker is echter tot hoever deze reglementen mogen gaan. In de literatuur wordt aangenomen dat geen verplichtingen aan de grond zijn te binden anders dan de verplichting om iets te dulden of niet te doen.

Verdergaande verplichtingen die te maken hebben met de huishouding van de Zonneterp, zijn via de Erfpacht niet aan de grond te binden. Toch zou een dergelijke regeling voor de continuïteit en bedrijfszekerheid van de Zonneterp gewenst zijn. Zeker wanneer wordt gestreefd naar optimale en reële kringloopsluiting.

Voor de omliggende bebouwing zou het zware instrument van het Appartementsrecht en de Vereniging van Eigenaren van stal kunnen worden gehaald. Bovendien kan daarbij worden gewerkt met een hiërarchie van ondersplitsing en kwalitatief lidmaatschap van een overkoepelende vereniging. Maar dat is een zware constructie die veel bestuurlijke en formele ballast oplevert.

Ruimtelijke werking

De mogelijkheden om rechten en verplichtingen te binden aan de ondergrond is een heikel punt in het vastgoedrecht. In de literatuur worden suggesties gedaan voor introductie van de gereglementeerde eigendom. In dat geval zouden bij een ontwikkeling kwalitatieve verplichtingen, rechten en restricties aan de grond kunnen worden gebonden. Wellicht zelfs met een werking die intact blijft ondanks faillissement, executie of opheffing van de VvE.

Deze figuur zou goede dienst bewijzen bij ontwikkelingen met meerdere belanghebbenden. Het zou betrokkenen een heldere situatie bieden waarin ieder zijn rechten en verplichtingen op eenvoudige wijze kan kennen. Daarmee zou het voor de Zonneterp de ideale figuur zijn, die de privaatrechtelijke regeling van een Integrale kringloopsluiting eenduidig en helder kan voorzien.

Ook voor gemeenten zou een dergelijke rechtsfiguur perspectief bieden. Het zou hen de mogelijkheid verschaffen om duurzaam sturing te geven aan de kwaliteit van de bebouwde omgeving. Een sturingsmogelijkheid die thans node wordt gemist.

Eigendom in bedrijfsvorm

In het verleden hebben verschillende vastgoedinitiatieven hun toevlucht gezocht tot rechtsvormen als coöperatieve vereniging en naamloze vennootschap. Op die manier kunnen mensen en kapitaal worden verzameld en kan de besluitvorming worden gereguleerd. Maar deze rechtsfiguren zijn niet specifiek voorzien op de eigendom en exploitatie van vastgoed. En om ze daar wel geschikt voor te maken, moeten ze worden aangevuld met tal van regelingen, afspraken en constructies, wat ten koste gaat van de eenvoud en overzichtelijkheid.